昌平下一波最好的买房时机，在年底 当前通讯

今年的昌平南市场，有点闷声发大财。

截止6月8日，昌平商品房已经成交了2823套，超过了去年全年的70%，这还是在越秀星樾没怎么网签的情况下。

(相关资料图)

好评粉丝群里，对于昌平的讨论也很热闹，总结来讲就是：小户型上车难，大户型槽点多。

于是好评决定出一期昌平南的市场分析，和大家一起讨论。

盘点了当下的昌平市场，得出5点结论：

1，今年的昌平，再无诸神混战。

去年昌平新房供应井喷，巅峰时期整个昌平市场上站了10多个新房项目，买房人挑花了眼。

但今年，昌平南的看点，全部集中在了朱辛庄两块地，越秀和大华两个项目，吊足了买家胃口。

星樾当初开盘前，据说排卡客户是房源的4倍左右，开完盘，昌平市场再度回归平静，只剩下300多套体量的大华，还在忙于装修售楼处。

大多数买家心里都明白，大华只会比星樾更难抢。

再看市场剩下的选择，基本都集中在了文源府、紫金书院两个项目，属于性价比还不错的优等生。

但一个被S2铁路事件传言“呼啸山庄”，销量大打折扣，另一个被吐槽户型一般，大户型很难卖动，这两个项目，都属于是没得选的选择。

前两天地铁环评公示，文源府的铁路危机解除，开发商宣称月底前清盘。

虽然按照平均流速有点夸张，但它无疑是昌平下一个售罄的项目，板上钉钉了。

再看汇智里、硅谷one，位置更偏，前者还会指望一下渠道，后者别说买房人，开发商都直接开摆，开盘一年网签不到20%。

慢慢的，昌平南只剩下两种现象：卖爆的，和冷场的。

2，梧桐山语有可能会复刻宸悦国际、国誉燕园的热销逻辑。

虽然土拍被朱辛庄地块衬托的”黯淡无光“，但首开底价拿下南邵地块，也算一步好棋。

对于昌平买家来说，地铁的确是刚需，但历史证明，只要价格够低，让让步也不是不可以。

当初谁也没想到，宸悦国际，国誉燕园这两个无地铁项目，竟然能卖爆。

这俩项目分批次开盘，每次都是官宣售罄，而且网签完全跟得上。

宸悦国际基本已经完成全盘网签，国誉燕园目前开了两期，600+套房源差不多网签了70%+，可信度还是比较高的。

之所以能卖爆，很大程度上取决于——定价足够低。

这两家开发商真的不贪心：

宸悦国际指导价5.4w/㎡，实际开盘均价仅仅4.8w/㎡；国誉燕园指导价3.9w/㎡，是昌平新房里的最低价，产品还做了低密洋房，成交均价仍然下探到3.4w/㎡。

两个项目平均降价5-6k/㎡，来填没有地铁的坑。

目前梧桐山语户型图已经披露，62㎡-125㎡两-四居，产品中规中矩，但指导价有些高，5.3w/㎡，实际项目位置已经超出北六环，在沙河北，非常偏远。

楼面价算下来差不多2.6w/㎡，利润空间还比较足，据说首期开盘均价会在4.6w/㎡，最低单价可能在4.2w/㎡左右，可以做到普宅。

这样看来，梧桐山语完全有可能复刻宸悦国际、国誉燕园的热销逻辑，自驾上车党可以盯一盯。

3，越秀星樾未必真卖的那么好。

排卡开盘4:1，星樾是昌平上半年的最大黑马，官宣开盘全部售罄。

但有两点大家注意到了么：

①项目网签跟不上，开盘快两个月，网签才11%。

一般网签慢会有很多原因，有的是项目集中网签，还有的是在等待买房人付款周期，或者合同、资金监管有一些问题，导致网签缓慢。

星樾具体是什么原因很难说，但如果是在等待付款周期，很可能说明这批买家资质不够完善，后续有可能会有清退。

②石景山越秀天玥卖的很一般。

同样是越秀的杰作，石景山的天玥项目，首开官宣才卖了一半，和业内朋友打听了一下，这里面还有差不多50%左右的水分，实际首开才卖了1/4左右。

越秀进京的两个项目，都是试水作，产品端槽点很多，但如果数据不好看，很难拓展后续的进京业务，大家都懂得。

4，昌平在售新房，同质化很严重。

经历了去年的新房井喷，昌平市场各个项目的定位，开始趋同——低总价，小户型。

在售新盘基本都是纯刚需盘、刚改盘，但稍高单价的大户型，压根卖不动。

所以很多群友都在吐槽，昌平非地铁盘的大户型，都在压箱底，而昌平的纯改善市场，几乎没有新增供应。

昌平早年作为奥北别墅园，还是有很多昌平本地、顺义置换过去的客户，在买纯改善产品。

但你看现在所有的新地块，没有一家开发商敢做改善定位产品，都是保守主义，做刚需产品，最多小户型为主，搭配着大户型卖货值。

新盘同质化，是把双刃剑，在大家策略一致，都在做低总价产品时，买家看的是什么？

无非就是谁的位置更好，谁的产品更好。

但从昌平的土拍热度来看，留给开发商的利润空间、发挥空间都非常有限。

最后的结果往往是，开发商卷，买房人也卷，好产品难做，更难选。

5，下一波看点，是年底的朱辛庄。

在前段时间公布的北京二批次供地计划里，昌平有三块地上了榜单，位于北七家、沙河、南邵三个板块，位置都比较一般，预计在9.8之前供出。

其中北七家和南邵两个地块的体量超过了10万方，算是比较大的供应体量了，但u1s1，看点不够。

二批次供地计划公布后，很多昌平买家都很失望，年初期待很久的明星地块，并没有顺利出现。

我同步帮大家打探了下，今年唯一有可能会上的，是信息园22、27地块，但最早也要到年底才能供应。

另外沙河西和东小口的新地块，zf希望在今年供出，但由于一些手续的原因，要延迟到明年面世。

至于朱辛庄29地块，由于拆迁原因，最早也要明年供出，大家要有个心理预期了~

所以总结一下，昌平南下一波看点，就看年底信息园两块地能不能上了。

毕竟加起来11.3万方规模，差不多能有1000多套房源入市，还是很值得期待的~

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